2004年珠海市房地产市场情况分析

2004年，珠海市房地产业尽管受到了宏观调控，如房地产提高准入门坎，严格审批建设用地，提高了存贷款利率等政策影响，但整体看，珠海市房地产业仍呈良好发展势态。其表现为房地产投资规模继续扩大，住宅销售平稳增长，商品房空置面积大幅度下降，消费者购房意愿强烈等。

一、2004年珠海市房地产业的主要特点

1、房地产投资规模继续扩大

从2003年下半年起，珠海市房地产政策有所放宽，城中村改造以外的房地产项目，经批准可以开工和复工。2004年全市共批准动工的房地产项目46个（不含城中村），虽然这些项目投资规模较少，大多只有一、二千万元，但一定程度上弥补了城中村改造投资减少的影响。2004年全市房地产完成开发投资40.5亿元，同比增长4.4%，其中占总额近八成的住宅投资32.3亿元，同比增长7.1%，办公楼投资0.3亿元，同比增长62%，商业营业用房投资2.7亿元，同比下降30.9%。数据显示，以贸易、中介为主要服务对象的写字楼，全年投资额虽然增长六成多，但总量仅3000多万元，市场较小，商业用房投资大幅下降，住宅需求成为珠海市房地产投资增长的主要动力。

2、商品房空置面积首次降到一百万平方米以内

2004年随着珠海市经济快速增长，居民收入不断提高，居民住宅需求的升级换代加速，珠海市住宅市场需求旺盛。新楼盘开售前通宵排队认筹现象普遍出现，久未露面的炒楼大军又重新活跃于房地产市场。2004年全市个人住宅销售面积110.3万平方米，销售金额34.8亿元，同比分别增长2.5%和10.5%。市场需求增加，但商品房竣工面积减少。2004年全市商品房竣工面积126万平方米，同比下降18.4%。由于需求旺盛和竣工面积减少，不少积压房屋得到消化，全市商品房空置面积大幅度下降，为91.9万平方米，比2003年下降18.4%。这是自1995年以来，珠海市商品房空置面积首次降到一百万平方米以内。其中空置面积一年以下21.9万平方米，1-3年23.7万平方米，3年以上46.3万平方米，同比分别下降11.9%；47.9%和12%。数据显示珠海市新楼盘销售畅旺，空置较少；近两年积压的商品房，由于地理位置好，价格合理，销售较理想，空置面积下降近五成；空置3年以上商品房由于设计不合理和位置较偏等原因，销售仍然较慢。

3、商品房住宅价格大幅上升

根据市房地产交易中心产权登记数据分析（只含市区，下同），珠海市市区房地产价格2003年8月为最低谷，住宅均价仅2707元/平方米。之后逐月回升，2004年升幅明显加快，由1月份的3169元/平方米，到12月份为3702元/平房米，全年平均3493元/平方米，比2003年3080元/平方米，上升413元/平方米，增长13.4%。 数据显示，与市民居住有关的一、二手房普通住宅和别墅价格升幅较大，其中别墅升幅近两成，商铺价格则较为平稳。

商品房价格上升，影响因素是多方面的，主要为建筑成本上升，供求关系变化和人们心理预期的改变。去年珠海市土地拍卖价格创新高和“买涨不买跌”的从众心理，影响着人们对房产价格的心理预期。近年一直在观望、等待的购房者2004年也加入了抢购房屋的行列，加速了潜在需求向有效需求的转变。不少发展商反映，他们的楼盘是边卖边涨价，越涨价越好卖。

同时珠海市商品房价格2004年虽然增长了13.4%，但市区均价3493元/平方米，在全省特别是珠三角地区价格不算高，更与珠海优美的居住环境相比，明显偏低，所以珠海市的商品房对外有较强的吸引力。根据市房地产交易中心产权登记数据，珠海市商品房销售中，有43.6%是外地人购买，其中以港澳地区居民为主的境外购买者占10.9%。随着港珠澳大桥动工兴建和广东西部沿海高速公路的全线贯通，珠海交通枢纽地位渐现，外来购房者队伍仍会不断扩大。

二、存在的主要原因问题

1、经济适用房较少，政府安居工程近年基本停顿。2004年珠海市政府批准立项的经济适用房仅有金湾区危房改造完成投资580万元。随着珠海市房价不断上升，越来越多的困难职工无能力按市场价格购买住房，各级政府应从政策上给予帮扶。

2、政府规范土地市场，控制土地供应量和土地公开拍卖等措施实施后，实力雄厚的房地产企业才有足够的能力参与土地的买卖和开发，房地产业的发展会逐步进入寡头时代。有关部门要密切关注房地产市场动向，把握好土地、房屋的供应节奏，防止价格垄断和价格继续大幅攀升，使珠海市房地产业能够有序、平稳、健康发展。