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来源:厦门物流海运网 www.xmhaiyun.com 在房地产宏观调控政策方向近期内不可能出现转变、银行利率进入中长期上升通道的大环境下，厦门房地产市场景气度已经开始离开此轮房地产经济周期的最高点，正在步入周期性调整阶段。2006年厦门房地产需求市场依然会保持较强的观望气氛，市场成交量逐渐向一个平衡的常量基数调整；需求市场和供给市场将此消彼长，市场供需结构发生根本性的转变已成定局，坚挺的厦门房地产市场交易价格由此会出现松动现象；部分大户型、性价比又不高的住宅项目将会出现明显的滞销现象；2004、2005年厦门高价拿地的开发商在今后两年内很难将土地的刚性成本轻松地转移到销售价格中去。
宏观环境
调控政策
房地产宏观调控政策近期内很难出现转变。每一部重大的宏观经济政策出台都是小心谨慎的，都会强调政策的连续性。因此，房地产宏观调控政策近期内很难出现转向的可能，政府将继续保持调控政策的延续性，并且地方政府迫于宏观调控中行政措施的压力，有可能会陆续出台一些地方政策抑制本区域再次出现房地产投机现象。
利率因素
2004年10月29日，央行实施了近十年来的首次加息（11年存款利率下调周期，9年贷款利率下调周期），上调基准利率27个基准点。2005年3月17日，央行取消此前执行的个人住房贷款优惠利率，回复到基准利率，实行基准利率0.9倍的下限管理；同时规定在房价涨幅较大的地区购房首付款的比例可以从原来的20%提高至30%，此举实质上再次提高了住房贷款利率。2004年10月29日以来，金融机构人民币1年期的贷款加权平均利率是5.58%。2005年第三季度金融机构人民币1年期的贷款加权平均利率是6.81%，为基准利率的1.22倍。 目前中国经济已经进入一个明显的加息周期阶段，初步估计此轮加息周期将会持续3年以上，每次加息间隔时间会相对较长，并且央行加息幅度也相对会较小。另外由于中国经济结构目前呈现出来的特殊性，央行在加息问题会相当谨慎，利率和汇率政策同时出现时，利率政策会首先为汇率政策考虑。因此，在当前汇率改革的基础上，1年内再次加息的几率较小，相反汇率极有可以再次通过市场来进行调整。 整体情况来说，银行贷款的基准利率2～3年内最终将会提高到6.5%～7.5%的水平，加息将不可避免改变房地产消费者的预期，使得房地产投资者深受影响，并且让其中各类在房地产方面投资、消费的透支者得到一次房地产风险教育，减少在房地产方面的购买需求行为。
市场景气
供应因素
2005年厦门新建商品房开工量大幅度增加。2005年第三季度商品房新开工面积接近150万平方米，前三个季度商品房新开工面积累计超过了330万平方米，比2004年同期增长了79.95%。2005年前三个季度的新开工商品房面积总量已超过2004年全年的商品房新开工总量（290万平方米），接近2003年全年商品房新开工总量（350万平方米），并且这部分新开工的商品房大部分集中在厦门岛内区域。据了解，第四季度厦门商品房新开工面积超过140万平方米，因此2005年厦门商品房新开工面积累计超过了470万平方米。
从2005年厦门土地市场出让地块看，公开出让的经营性土地出让数量为近三年来最大值，今后商品房供应充足。2005年厦门经营性土地实际推出量为：149万平方米的土地面积，303万平方米建筑面积。《厦门市国有土地使用权有偿出让合同》对成交土地的开工时间和竣工时间都做出了详细的要求，对拖延开工时间和竣工时间的开发商也有严厉的处罚要求。从《厦门市国有土地使用权有偿出让合同》内容来看，2005年12月获取的土地新开工时间最晚的主体动工时间在2006年12月8日以前动工，最早的主体动工时间为2005年4月；竣工要求时间最早为2007年9月，最晚为2008年12月。 另外，厦门区域内还有大量历史遗留商品房开发用地近期内需要动工建设。2005年初的统计数据显示，这部分商品房用地土地面积大约300万平方米，建设面积约600万平方米，并且这部分历史遗留商品房用地绝大部分集中在厦门岛内。按政府公布的处理商品房历史遗留用地要求，这部分土地必须在2005年、2006年两年的时间内建筑主体动工建设，否则将会被政府无偿收回。 因此，可以预计，2006年厦门全年商品房项目新开工面积将会在400～600万平方米之间，极有可能超过500万平方米。在当前市场交易量开始明显减少的情况下，2006、2007年厦门市商品房供应量远远超过厦门市实际需求量，宏观调控下的厦门商品房市场将面临一次考验。
需求因素
下面一组数据是2005年4、5月国家实施房地产宏观调控政策后厦门区域房地产市场交易量情况：2005年厦门1～9月份商品房销售面积为231万平方米，成交量比去年同期下降了21.09%；第三季度商品房销售面积为62.29万平方米，成交量比去年同期下降了38.23%；第四季度厦门商品房销售面积为90.94万平方米，与2004年同期相比，下降了11.52%。 2005年上半年国家对房地产行业实行宏观调控过后，厦门房地产市场观望气氛浓厚，成交量大幅度下降。10月厦门房地产市场商品房成交量出现上升现象，11、12月房地产市场成交量延续了10月的行情。但是根据当前厦门房地产市场发展特征和市场客户需求观察分析，各种迹象均显示出这种成交放量趋势不会持续太长时间：
1、近期成交客户大多数是属于被动需求。这些客户购买商品房的目的绝大多数是自用，并且是短期内（1～2）年内必须提供住所，如即将结婚、迁移厦门定居等。从厦门各售楼处了解到，第四季度客户的访问量骤增，而实际成交比例较低，成交客户大部分是对市场关注时间较长，对当前市场价格已经不是敏感的客户。大部分访问客户还是处于只看不买的阶段，继续保持观望态度。
2、项目近期集中开盘销售，市场成交量放大了实际需求量，开盘项目的结构导致交易价格较平稳。从9月底至11月中旬的50天内，厦门商品房开盘数量超过了30个，平均每两天就有一个以上项目开盘销售，而且大多数项目集中在岛内。2005年第四季度商品房预售批准总量为150.63万平方米，比上一季度上升近3倍，为全年最大量，其中岛内占供应总量的78.50%，岛内的供应量又主要集中在思明区，供应量为88.48万平方米，占总量的58.74%。在厦门年销售量300万平方米左右的市场里，这个数量是相当可观的。同时，每一个项目在开盘前期都积累了一定的客户资源，经过近5个月的等待，集中在第四季度成交，并且上市的大多数是厦门岛内楼盘，那么第四季度房地产成交量提高、交易价格坚挺是再正常不过的现象，因此，这并不能表示厦门房地产市场出现了“回暖”迹象。况且，第四季度厦门商品房成交量也才90万平方米左右，市场比预想中的还要“糟糕”。
3、目前，市场主要需求的户型面积以110～130平方米为主，岛内150平方米的面积政策限制已将部分市场需求提前释放。根据10月、11月成交数据：成交户型以110～130平方米和80～100平方米面积为主。由于厦门市在2004年7月颁布了一项法规：厦门岛内住宅原则上不再规划150平方米以下的户型。而当前市场上60%的在售项目土地规划设计审批时间是2004年7月以前，因此户型面积不受150平方米限制，项目绝大多数都设计了大量的中小户型。这让今后要买中小户型的客户提前实施购买计划。这一点从市场成交数据中可以明显反映出来：大部分新开盘项目初期成交量较为理想的，其楼盘户型面积都不受150平方米限制。
4、厦门房地产市场成交量将会逐渐向一个市场平衡的常量基数转变。随着近几年房地产金融政策和住房制度改革产生的市场需求转轨效应逐渐淡化，本地居民换房置业高峰期已过，厦门房地产需求市场逐渐成熟，市场消费者趋于理性，而在新一轮置业高峰还未到来，物业税近五年内就会实施的预期将部分居民购房时间延后等因素的作用，厦门房地产住宅市场成交量近期内将会出现明显减少的趋势，最终向一个市场平衡常量基数逐渐调整。
市场价格
2005年厦门房地产价格整体保持上涨趋势，但是厦门各区价格已经明显呈现出上涨乏力的迹象，价格上升趋势缺少实质性需求支撑。
1、近期大多数项目开盘价格明显低于开发商最初的预期。目前，厦门房地产市场景气已经不能和一年前相提并论，经过半年多的观望期，虽然第四季度厦门房地产市场交易量出现止跌回升的现象，但是需求市场观望气氛依然浓厚，所有迹象显示交易量上升趋势不会持续太长。房地产宏观调控政策实施后，市场交易量大幅度下降，开发商所面临的压力更大，特别是资金方面的压力，如银行贷款、工程款支付等。降低部分商品房交易价格换取项目成交量的提升，加快资金回笼和现金流速度成了大多数开发商减轻资金压力最有效的办法。
2、当前厦门商品房均价在5500～6500元/平方米之间，这一价格水平已经高出了厦门居民实际收入水平。但是由于厦门对周边区域的辐射作用，楼盘对周边区域中高端客户有一定的吸引力，因此厦门当前房价水平不能仅用厦门区域本地居民的可支配收入水平来衡量。关注的重点在于房价水平偏离当地居民收入水平的程度，外地居民在厦门区域购房比例是否合理，如果市场价格相对均衡点出现较大的偏离，那么当市场客观环境发生变化时市场价格最终还是会选择向市场均衡点靠拢的。
3、厦门商品房住宅价格近期不可能出现大幅度的波动，也就是说商品房价格“大涨”和“大跌”现象出现的几率很小。就当前厦门房地产市场实际情况分析，也缺乏出现这种现象的基本逻辑和条件。近几年厦门商品房价格上涨主要还是由于真实居住需求、合理的投资需求和供需不平衡之间的矛盾造成的，并不存在明显的“泡沫”现象。但当市场需求供应结构发生明显变化甚至转向时，市场价格就会出现波动。今后，厦门商品房需求市场和供应市场将会逐渐出现此消彼长的调整过程，虽然在调整过程中价格不会出现大幅度的波动，但是部分楼盘市场价格会不断地加大价格优惠力度，以“阴跌”“暗跌”等形式来提高市场成交量是不可避免的，市场交易实际价格也会不断向下小幅度探底。
4、2006年第二、三季度厦门开发商迫于来自市场方面的压力，将会选择向下调整销售价格的形式来提升开盘项目后期的成交量。2005年厦门开盘销售的房地产项目从近期市场观察的结果来看，只有个别住宅性价比高并且户型面积不受150平方米限的项目成交量达到70%，大多数开盘项目成交量并不理想，项目成交比例在30%～50%左右。经过10、11月份成交量短期上升后，市场成交量会转头继续向一个市场平衡的常量基数调整。2005年厦门房价保持上涨的一个重要原因是全年市场供应量不是太大。2006年厦门商品房供应量会大幅度增加，2005年下半年开盘的楼盘将会同时面临着项目成交比例提高遭遇“瓶颈”因素和2006年新盘即将上市的双重压力影响，开发商增加销售价格的优惠比例是提高项目成交比例、加快资金回笼最有效的方式之一。
5、今后的房地产住宅客户需求逐渐从中高端市场走向大众化，住宅均价也将会与居民收入水平相匹配。厦门房地产市场发展还并不成熟，处于市场发展的转型时期。目前进入商品房市场的购买群体还是中高端收入的居民，大多数中低收入群体还没有购买商品房的实际能力，部分本地购房客户群是通过旧房升值后的财富来支付新房的房款，本身却还没有实际的购房能力。通过调查研究分析，厦门70%的中高档住宅是由20%的高收入人群购买的，这也就可以很好解释为什么厦门商品房“住宅市场房价收入比如此之高”和“房价水平却如此坚挺”能够同时存在。但是随着居民收入水平的提高，收入水平逐渐追上房价水平，商品房客户需求会逐渐从中高端市场走向大众化消费。
竞争趋势
2006年对厦门房地产企业来说，项目之间的竞争将会更加激烈，不仅仅是在2006年新售楼盘之间，竞争还在2005年的“滞销”楼盘和2006年的新盘之间展开。
1、在2004年、2005年高价拿地的房地产企业很难将土地的刚性成本轻松地转移到销售价格中去。2005年厦门推出的经营性土地量是近几年来最大的，从目前成交市场价格来看，厦门岛内住宅项目土地的楼面地价普遍在3300元/平方米以上，繁华中心地段楼面地价甚至达到4900元/平方米。在整体需求市场低迷、成交量萎缩、岛内住宅户型面积受150平方米限制的情况下，降低置业门槛、扩大交易量的最有效的方法就是降低销售定价，减少获利空间。
2、厦门传统的营销模式需要发生转变。厦门房地产营销方式受台湾传统的营销模式影响较大，这种营销模式主要是通过一些新的概念来吸引客户，对于刚起步的房地产市场初期效用较大，但是对于理性、成熟的市场效用则十分有限。2006年厦门房地产市场中消费者将逐渐趋于理性，偏向选择一些性价比高的商品房。如何在保证投资利润的条件下，利用新的营销方式提高销售项目的成交量和提升楼盘成交比例是需要厦门开发商不断去平衡和调整的过程，毕竟前两、三年项目“火爆热销”的局面已难再现。
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