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来源:海峡都市报 市区供地别墅占七成 官方数据显示，1～12月份全市土地招、拍、挂供应面积244.68万m2，比增174.36%； 交易金额34.5亿元，比增97.03%；土地平均交易价格94.01万元/亩，同比下降37.12%。主要原因是２００５年来别墅用地土地供应量占很大比例，这部分土地价格较低，整体拉低了地价，如泉州市区拍卖的2005-01号地块399亩，价格76.93万元/亩，2005-02号地块820.78亩，价格75.17万元/亩，这两宗土地面积占了泉州市区总供应量的71.55%。从土地招、拍、挂情况看，地价一路攀升，1～4季度全市平均地价依次是47.48万元/亩、72万元/亩、80.5万元/亩、114.9万元/亩。泉州中心市区最高地价高达564.5万元/亩。 上述数据表明，开发商对后市的房地产开发市场看涨，对土地的需求很是强劲，导致土地竞争日益激烈，价格大幅上扬。 首先，土地供应量少。泉州市区2004年至2005年招、拍、挂总共供应土地1915.77亩，扣除两宗别墅用地1219.78亩，商品住房只有695.99亩，只占土地总供应量的36.33%，从源头上就已造成商品房供应结构不合理的局面。其次，土地供应规模小。土地零散供应，不仅造成土地资源开发的浪费，更影响到房地产业的规模化、品牌化发展。土地拍卖助长了房价增长过快。1～4季度全市平均地价依次是47.48万元/亩、72万元/亩、80.5万元/亩、114.9万元/亩。石狮市中心一宗土地拍出价格高达每亩1200多万元。地价的快速攀升导致的高开发成本最终必然传导到房价上，不利房价的稳定。 记者视点 严格控制别墅用地的供应，是国家近年来的一贯政策。然而2005年，泉州市区的别墅用地供应量却占到泉州市区土地总供应量的7成以上。 2004年到2005年，泉州市区商品住房用地只占土地总供应量的36.33%，这个数字被认为是很少的。商品住房用地的供应少了，这在一定程度上将造成商品住房的紧缺，容易造成供不应求的局面，对房价的上涨也起到了推波助澜的作用。 商品住房用地供应少，地价自然越拍越高，2005年泉州中心市区最高地价高达每亩564.5万元，实际上，这个记录已经被刷新。在今年1月6日的土地拍卖中，新诞生的地王已达到每亩646万元。于是，地价和房价互相追逐。 房价增长过快 ２００５年1～12月份全市商品房累计销售226.76万m2，销售金额72.24亿元，商品房平均销售价格3440元/m2；其中商品住宅累计销售面积188.91万m2，销售金额52.8亿元，住宅平均销售价格2572元/ m2。1～12月份泉州市区商品房累计销售95.99万m2，销售金额42.45亿元，商品房平均销售价格4422元/ m2；其中商品住宅累计销售面积71.01万m2，销售金额23.53亿元，住宅平均销售价格3313元/m2（扣除别墅）。1～10月商品住宅的销售价格格局较为稳定，6月份起，房价略呈下降态势。进入第四季度，至11月份起，房价回升。出现这样的格局，主要原因是前10个月受宏观新政影响，市场进入观望期，在这样的情况下，房价不会有大的波动，趋于稳定，但第四季度楼市回暖，急剧膨胀的市场需求迅速拉动房价的回升。 总体看，今年受宏观调控新政影响，房地产销售市场较为“平淡”，无法延续去年的旺盛局势，商品房销售量与去年持平，商品住宅销售量略有下降。1～12月份全市商品房销售备案面积226.76万m2，比增0.30%（2004年比增101.15%）；商品住宅销售备案面积188.91万m2，同比下降6.64%。从月份销售备案走势看，新政开始实施后，市场销售反应敏感，6月份商品房销售17.14万m2，比5月份下降43.00%。从6月份开始，全市商品房销售较为平稳，至11月份起，销售量明显上升，11月份销售23.11万m2，比10月份增长53.96%，12月份销售30.4万m2，比11月份又增长31.54%，购房需求再度旺盛。今年房价增长主要是市场供需矛盾凸显，由于泉州民营经济发达，居民收入水平提高、有效需求和被动需求增大等因素影响，同时，土地拍卖价格攀升转嫁在房价上，使全市商品住宅平均价格达2572元/m2，比增38.09%，比城镇居民人均可支配收入增长速度11.7%高出26.39个百分点。房价增长与居民收入比不合理，不利于中低收入群体的有效住房需求。 记者视点 2005年，泉州中心市区推出的新盘少得可怜，而想买房的人却很多。在供远远小于需的情况下，楼盘的销售却不温不火。其中，最大的原因是，目前泉州中心市区新盘的价格已经让大多数人无法承受。从数据上显示，泉州市区的住宅均价3313元/平方米，如果把中心市区的房价单列出来的话，均价则已经突破4500元/平方米。目前的房价已经过高，不过，对于开发商而言，似乎没有降价的念头，毕竟新拍的地价已经摆在那里。既然这样的价格很多人都买不起，开发商的想法是，那就卖给有钱人吧。从2006年中心市区要推出的楼盘来看，豪宅将是楼市的主流。 80～120 户型仅占1成多 80m2以下、80～100m2及100～120m2三个面积户型段的住房占销售总量的比例只有29.88%，小户型住房偏少。面积在120～150平方米段的中套户型销售量占市场销售总量的32.61%，成为最畅销的主力户型；180m2段的大套型占的比例为25.59%，居其次。180m2以上的住房大多是复式住宅或是别墅等高档次的商品住房，销售量占了销售总量的四分之一多，这主要是中心市区可供开发用地少。加上强劲的市场购买力和对高档住宅旺盛的市场需求量，成为开发商测算销售策略的主观意识。 今年泉州市区批准预售的商品房中，80m2、80～100m2、100～120m2等三个面积户型段的住房占的比例只有29.88%，而单纯别墅住宅开发就占了近三分之一，另外一些高档公寓还搭配建设别墅户型，并根据消费者经济实力的不同，将产品分为联排、双排、独栋三类。 从土地供应情况看，市区2005年供应的别墅土地达到1219.78亩，占总供应量的63.67%。高档住宅的大力开发将导致市场供给与需求的脱节。至12月份，商品房空置面积达到79.17万平方米，同比增长50.2%，比9月份上升了28个百分点，比6月份上升了59个百分点。 记者视点 房价不高的情况下，开发大户型，对于大多数人来说，还是承受得起，不过目前的房价已经４０００多元以上。房价上涨了，原先买得起大户型的钱，现在只够买中小户型。但是目前这一部分的户型最少。 2005年7月8日，泉州市区举行新政后的首次土地拍卖，拍卖推出了5块限定为“中低价位、中小套型普通商品住房”的用地，只成交了两块，其余的“流拍”。“流拍”的3块地地处偏远，周边没有起码的配套，短时间内难以开发，只能用于储备。到目前为止，多数开发商还只对大户型、豪宅感兴趣。 周边房多，市区房少 2005年全市批准上市的商品房预售面积289.03万m2，其中住宅批准上市230.74万m2。依据商品房备案数据，全市商品房销售面积226.76万m2，其中住宅销售面积188.91万m2。从上述数据看，商品房批准预售面积比备案预售面积多出62.27万m2，住宅多出41.83万m2，供应量大于需求量，商品房供求比为127∶100，商品住房供求比为122∶100，供求关系基本合理（据专家测算，合理的供求关系在115～120%区间）。这也是自2003年以来所没有过的供求关系。1～12月泉州市区普通商品住房销售面积71.01万m2，同比下降29.34%，占商品住房销售总量的73.98%，普通住房仍是市场销售的主流产品。 记者视点 从数据来看，已经批准预售的住宅还有四十多万平方米未售，供求关系似乎合理。 市区二手房翻番 据备案数据，1～12月份全市存量房累计交易面积116.76万m2，交易金额20.19亿元，平均交易价格1730元/m2，分别比增15.70%、97.50%、70.78%。存量住宅交易面积99.95万m2、交易金额16.52亿元、平均交易价格1653元/m2,分别比增2.68%、74.31%、69.88%。 泉州中心市区存量房交易面积及金额均有较大增长。1～12月份存量房转让6524宗，比增95.80%；交易面积60.76万m2，比增52.97%；交易金额14.86亿元，比增85.11%；其中住宅交易面积45.08万m2，比增38.49%；交易金额11.03亿元，比增79.51%。 6月1日，泉州市区对产权办完未满2年进行交易的商品房开始征收营业税，市场反应敏感，交易量明显减少，7月份泉州市区存量房交易783件，8月份664件，9月份583件。7～9月份存量住宅交易面积依次是5.11万m2、4.74万m2、3.66万m2。9月1日起，“非普通住宅不能减免契税”政策开始实施，市场持币观望氛围加剧，10月份的存量住宅成交量又急剧减少，只有1.98万m2。但是强劲的存量住宅市场需求终究让购房者走出观望，11、12月份交易量又开始恢复性增长，成交量分别为3.95万m2、4.68万m2。 存量住房均价也从第4季度打破平稳格局，价格上升，原因一是商品住房市场价格上扬拉动二手住房价格；二是税收新政实施后，售房人将税费转嫁给购房者承担，一定程度上也推动二手住房价格的上涨。 记者视点 “5·11”房产新政后，市场上有这样的一种声音：开发商和购房者将进行一场博弈，一个希望房价涨，一个希望房价跌。从数据上显示，2005年，中心市区的二手房交易量大幅增长。这说明，越来越多的购房者已经对一手房“爱你不容易”，只能转买价格更低的二手房。博弈的一方已经开始“博不起”：越多的人购买二手房。这样一来，将导致一手房的购房群体进一步减少。但是，开发商却依然继续涨价，看好大户型、豪宅。这也许是近来房价虽然还在涨、销售却已经不那么火爆的原因之一。 |