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來源:湖南省統計資訊網，湖南省統計局 2005年的株洲房地產市場，經歷了跌宕起伏、變幻莫測、精彩紛呈的一年，無論是房地產開發商、百姓、政府以及媒體，對房地產市場都備加關注。綜觀房產市場起伏之間種種變化，記錄下的一組組資料，包含著政策的變化、市場的影響，反映了風雲變幻的2005株洲樓市。也讓我們看到，株洲房地產市場對我市經濟社會發展所起的推動作用，值得格外珍惜和呵護。 資料之一、26.5% 一年來，株洲市從各個方面落實中央宏觀調控政策和市委、市政府確定規範投資、抑制投機調控原則，整個房地產投資完成呈先揚後降再回復增長的局面。2005年房地產全年完成投資總額32.5億元，同比增長26.5%，增幅比2004年回落12.7個百分點。低於全省的平均水準7.2個百分點，次於永州(87.7%)、婁底(66.3%)、長沙(45.8%)、 益陽(42.5)及湘西(41.9%)，位居第六。城區開發熱點集中在天元區(11個億)和蘆淞區(8個億)，同上年比分別增長57%和17%，完成投資總量占全市比重分別為33.9%和24.7%，兩個區開發投資總量支撐了全市總量的半壁江山。 數據之二、130點 從四季度企業景氣調查顯示，株洲房地產企業家信心指數達到140點，處在高位景氣區間；株洲房地產景氣指數130點。在工業、建築業、交通運輸等八大行業中仍排在前列；在對本行業運行狀況的調查中，有30%的企業家認為企業的生產運營狀況“偏好”，70%的企業表示“持平”。 企業家信心指數和房地產的景氣指數雖然比首季下降了10個點，但仍是在景氣的高位狀態。經過了2005年的新政重擊，開發商對株洲樓市的前景依然不乏信心。 數據之三、467.1萬平方米 2005年全市房地產施工面積467.1萬平方米，同比增長10.8%。施工的項目面積中，天元區憑藉著新區優勢，仍保持老大地位，施工面積達到156.4萬平方米，占全市總量的33.5%，同比增長9.5%；而荷塘區是緊跟其後，施工面積達到115.7萬平方米，同比增長21.5%，高出全市平均水準的10.7個百分點，顯示出較強的開發勢頭；第三名是蘆淞區，施工面積79萬平方米，同比增長0.6%，第四是石峰區，施工面積達到45.7萬平方米，同比增長8.1%；第五是醴陵市，施工面積為27.4萬平方米，同比負增長5.6%；第六是株洲縣，施工面積為14.1萬平方米，同比增長236.3%；第七是炎陵縣，施工面積12.6萬平方米，同比增長14.1%；第八是攸縣施工面積11.9萬平方米，同比增長21.5%；末位是茶陵縣，施工面積僅4.2萬平方米，同比增長118.5%。 數據之四、39家 2005年已開工的上億元開發項目企業個數由上年25家增加到39家，計畫總投資近77.87億元，同比增長32%。累計完成開發投資49.28億元，比上年同期增長91.8%，其中本年完成投資19.47億元，同比增長50%，占全市房地產開發投資的比重近六成。看來“做大做強”已成為不少地產商發展的目標，為搶佔或擴充市場份額，株洲樓市競爭火藥味漸濃。雖然計畫投資過億的企業數增加到39家，但受各種因素的影響，完成開發投資上億的企業仍是四家，保持去年同期水準。所不同有是億元投資花落新家。 數據之五、135萬平方米 2005年房地產開發的房屋竣工面積135.3萬平方米，同比下降 11.3%。雖然同比是負增長，但竣工面積總量達到135萬平方米實在不容易。原因之一是株洲市連續三年(2003年、2004年、2005年)竣工面積都過了百萬平方米，基數在逐年增大；二是2005年，過五萬平方米的專案企業31家，全部竣工的企業僅4家，正在施工專案比較多，還有各自原因未轉竣工的企業，使得2005年的竣工數量下降。但值得一提的是，株洲市政府實施的“住房保障體系”，該體系將對中低收入家庭實施不同的安居政策，從去年施工在建的包括“中環新城”在內的12個經濟適用房專案，施工面積共19.3萬平方米，由於房地產主管部門採取提前介入，現場辦公、具體指導幫助等形式，已竣工面積8.23萬平方米，同比增長10.9%。逐步兌現對市民的承諾。房源定向供應給城市道路、城市綠地等重大工程動遷的居民購買，也為困難家庭減輕了經濟負擔。 數據之六、116萬平方米 儘管2005年整個房地產市場喧囂一片，但株洲市場在經歷了政策調整之後，總體向好，居民的購房熱情不減，銷售量保持去年同期水準還稍有增長，商品房房屋銷售面積116.5萬平方米，同比增長2.9%。與此同時，全市預售房屋面積達到73.17萬平方米，同比增長21.9%。過去的一年中，株洲市政府和主管部門對市場的規範和監督，尊重經濟規律，讓市場充分市場化。在充分市場化的環境下，市場參與者，開發商、代理機構、廣告公司、媒體，共同形成了合力，共同促進了行銷的發展。所以，當房地產在其他城市談泡沫、玩概念、比價格的時候，株洲已經較為圓滿地度過了2005年的非常之年。四區中銷售總量排在第一位仍是天元區，銷售房屋面積52.6萬平方米，占全市銷售總量的45.2%。時下，城市的發展和巨大變化往往是帶動房地產開發項目獲得成功及受到人們鍾愛的決定性因素，道路的通暢，交通的便利，都將成為人們及開發企業在城市中心選址興建新型住宅的關鍵。 數據之七：1421元/平方米 2005年，在株洲市77家房地產企業實際銷售的商品房中，平均售價1421元/平方米，其中商品房住宅平均售價1217元/平方米，同比增長5.18%。在株洲樓盤個案中，銷售價格首次突破2000元/平方米，最高者是2495元/平方米；最低價格城區583元/平方米，縣城是549元/平方米。從四區銷售樓盤的平均價格看，同上年比有增有減，均價最高的當屬蘆淞區，住宅平均售價1457元/平方米，其次是天元區，住宅平均售價1333元/平方米。兩區都有兩位數的增長,分別增長21%和14.3%。而荷塘區和石峰區住宅平均售價分別是1067元/平方米和1020元/平方米。同上年比分別下降3.7%和13.8%。樓盤有無抗跌能力關鍵在其自身硬體及價格定位。如果價格不菲,但結合地段和周邊環境配套的性價比好，同樣能在市場站牢腳跟。蘆淞區開發土地資源有限,在售的競爭壓力相對小，支撐了市區樓盤的高價位；天元區開發商實力雄厚者較多，開發專案比較精緻，在資金、品牌形象、宣傳包裝方面有其優勢，受到高端客戶青睞，取得較高的銷售價格也就不足為奇了。 數據之八：41億元 儘管2005年國內信貸在房地產開發資金來源中的比重明顯下降，金融調控的一系列政策和措施效果明顯，但41億元的本年資金來源，基本保障了投資開發需求。在41億元中，上年末結餘資金3.7億元，同比增長45.5%，國內貸款4.1億元，同比下降16.5%；利用外資0.08億元，下降84.5%；其他資金15.9億元，同比增長24.8%。在房地產開發資金來源的“其他資金”中，95.8%是購房者的定金和預付款，而購房者的這部分資金主要來自於個人住房消費信貸。因此，在房地產開發資金來源中銀行信貸仍是主要管道。房地產開發對銀行貸款依賴度過高的狀態還沒有從根本上改變，銀行依然過高地承擔著房地產開發的金融風險。發展多元化的房地產開發融資方式以減少銀行信貸風險的任務仍很艱巨。 數據之九：22.9% 2005年，全市二手房累計成交173.1萬平方米，同比下降11.8%，其中城市四區二手房成交126.67萬平方米，同比增長22.9%。一年來，房地產市場主管部門，從維護群眾利益和培育房地產市場良好秩序出發，堅持治理整頓與優化服務環境並舉，加大了對市場監察整治和提升“一站式”服務水準的力度。並在結合實施行政許可法，進一步簡化辦事程式和辦事時限，並落實了行政執法責任追究制，工作效率和依法行政水準有了進一步提高。集中治理和整頓了變相無證售房以及房地產仲介亂收費和違規賺取差價等行為，開展一系列專項治理整頓活動取得了較好的效果。同時為減少二手房交易環節，降低成本，市中心房地產市場還開闢了免費為群眾公佈二手房交易資訊專欄，不斷滿足群眾需求。二手房交易房地產市場在發展中進一步規範。儘管政策最終效果與我們的想像有所偏差，但我們還是看到了2005年株洲樓市日趨規範的勢頭，進一步增強了對株洲樓市的信心。 |