2004年珠海市房地產市場情況分析

2004年，珠海市房地產業儘管受到了宏觀調控，如房地產提高准入門檻，嚴格審批建設用地，提高了存貸款利率等政策影響，但整體看，珠海市房地產業仍呈良好發展勢態。其表現為房地產投資規模繼續擴大，住宅銷售平穩增長，商品房空置面積大幅度下降，消費者購房意願強烈等。

一、2004年珠海市房地產業的主要特點

1、房地產投資規模繼續擴大

從2003年下半年起，珠海市房地產政策有所放寬，城中村改造以外的房地產專案，經批准可以開工和復工。2004年全市共批准動工的房地產專案46個（不含城中村），雖然這些專案投資規模較少，大多只有一、二千萬元，但一定程度上彌補了城中村改造投資減少的影響。2004年全市房地產完成開發投資40.5億元，同比增長4.4%，其中占總額近八成的住宅投資32.3億元，同比增長7.1%，辦公樓投資0.3億元，同比增長62%，商業營業用房投資2.7億元，同比下降30.9%。資料顯示，以貿易、仲介為主要服務物件的寫字樓，全年投資額雖然增長六成多，但總量僅3000多萬元，市場較小，商業用房投資大幅下降，住宅需求成為珠海市房地產投資增長的主要動力。

2、商品房空置面積首次降到一百萬平方米以內

2004年隨著珠海市經濟快速增長，居民收入不斷提高，居民住宅需求的升級換代加速，珠海市住宅市場需求旺盛。新樓盤開售前通宵排隊認籌現象普遍出現，久未露面的炒樓大軍又重新活躍於房地產市場。2004年全市個人住宅銷售面積110.3萬平方米，銷售金額34.8億元，同比分別增長2.5%和10.5%。市場需求增加，但商品房竣工面積減少。2004年全市商品房竣工面積126萬平方米，同比下降18.4%。由於需求旺盛和竣工面積減少，不少積壓房屋得到消化，全市商品房空置面積大幅度下降，為91.9萬平方米，比2003年下降18.4%。這是自1995年以來，珠海市商品房空置面積首次降到一百萬平方米以內。其中空置面積一年以下21.9萬平方米，1-3年23.7萬平方米，3年以上46.3萬平方米，同比分別下降11.9%；47.9%和12%。資料顯示珠海市新樓盤銷售暢旺，空置較少；近兩年積壓的商品房，由於地理位置好，價格合理，銷售較理想，空置面積下降近五成；空置3年以上商品房由於設計不合理和位置較偏等原因，銷售仍然較慢。

3、商品房住宅價格大幅上升

根據市房地產交易中心產權登記資料分析（只含市區，下同），珠海市市區房地產價格2003年8月為最低谷，住宅均價僅2707元/平方米。之後逐月回升，2004年升幅明顯加快，由1月份的3169元/平方米，到12月份為3702元/平房米，全年平均3493元/平方米，比2003年3080元/平方米，上升413元/平方米，增長13.4%。 資料顯示，與市民居住有關的一、二手房普通住宅和別墅價格升幅較大，其中別墅升幅近兩成，商鋪價格則較為平穩。

商品房價格上升，影響因素是多方面的，主要為建築成本上升，供求關係變化和人們心理預期的改變。去年珠海市土地拍賣價格創新高和“買漲不買跌”的從眾心理，影響著人們對房產價格的心理預期。近年一直在觀望、等待的購房者2004年也加入了搶購房屋的行列，加速了潛在需求向有效需求的轉變。不少發展商反映，他們的樓盤是邊賣邊漲價，越漲價越好賣。

同時珠海市商品房價格2004年雖然增長了13.4%，但市區均價3493元/平方米，在全省特別是珠三角地區價格不算高，更與珠海優美的居住環境相比，明顯偏低，所以珠海市的商品房對外有較強的吸引力。根據市房地產交易中心產權登記資料，珠海市商品房銷售中，有43.6%是外地人購買，其中以港澳地區居民為主的境外購買者占10.9%。隨著港珠澳大橋動工興建和廣東西部沿海高速公路的全線貫通，珠海交通樞紐地位漸現，外來購房者隊伍仍會不斷擴大。

二、存在的主要原因問題

1、經濟適用房較少，政府安居工程近年基本停頓。2004年珠海市政府批准立項的經濟適用房僅有金灣區危房改造完成投資580萬元。隨著珠海市房價不斷上升，越來越多的困難職工無能力按市場價格購買住房，各級政府應從政策上給予幫扶。

2、政府規範土地市場，控制土地供應量和土地公開拍賣等措施實施後，實力雄厚的房地產企業才有足夠的能力參與土地的買賣和開發，房地產業的發展會逐步進入寡頭時代。有關部門要密切關注房地產市場動向，把握好土地、房屋的供應節奏，防止價格壟斷和價格繼續大幅攀升，使珠海市房地產業能夠有序、平穩、健康發展。