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來源:廈門物流海運網 www.xmhaiyun.com 在房地產宏觀調控政策方向近期內不可能出現轉變、銀行利率進入中長期上升通道的大環境下，廈門房地產市場景氣度已經開始離開此輪房地產經濟週期的最高點，正在步入週期性調整階段。2006年廈門房地產需求市場依然會保持較強的觀望氣氛，市場成交量逐漸向一個平衡的常量基數調整；需求市場和供給市場將此消彼長，市場供需結構發生根本性的轉變已成定局，堅挺的廈門房地產市場交易價格由此會出現鬆動現象；部分大戶型、性價比又不高的住宅項目將會出現明顯的滯銷現象；2004、2005年廈門高價拿地的開發商在今後兩年內很難將土地的剛性成本輕鬆地轉移到銷售價格中去。
宏觀環境
調控政策
房地產宏觀調控政策近期內很難出現轉變。每一部重大的宏觀經濟政策出臺都是小心謹慎的，都會強調政策的連續性。因此，房地產宏觀調控政策近期內很難出現轉向的可能，政府將繼續保持調控政策的延續性，並且地方政府迫于宏觀調控中行政措施的壓力，有可能會陸續出臺一些地方政策抑制本區域再次出現房地產投機現象。
利率因素
2004年10月29日，央行實施了近十年來的首次加息（11年存款利率下調週期，9年貸款利率下調週期），上調基準利率27個基準點。2005年3月17日，央行取消此前執行的個人住房貸款優惠利率，回復到基準利率，實行基準利率0.9倍的下限管理；同時規定在房價漲幅較大的地區購房首付款的比例可以從原來的20%提高至30%，此舉實質上再次提高了住房貸款利率。2004年10月29日以來，金融機構人民幣1年期的貸款加權平均利率是5.58%。2005年第三季度金融機構人民幣1年期的貸款加權平均利率是6.81%，為基準利率的1.22倍。 目前中國經濟已經進入一個明顯的加息週期階段，初步估計此輪加息週期將會持續3年以上，每次加息間隔時間會相對較長，並且央行加息幅度也相對會較小。另外由於中國經濟結構目前呈現出來的特殊性，央行在加息問題會相當謹慎，利率和匯率政策同時出現時，利率政策會首先為匯率政策考慮。因此，在當前匯率改革的基礎上，1年內再次加息的幾率較小，相反匯率極有可以再次通過市場來進行調整。 整體情況來說，銀行貸款的基準利率2～3年內最終將會提高到6.5%～7.5%的水準，加息將不可避免改變房地產消費者的預期，使得房地產投資者深受影響，並且讓其中各類在房地產方面投資、消費的透支者得到一次房地產風險教育，減少在房地產方面的購買需求行為。
市場景氣
供應因素
2005年廈門新建商品房開工量大幅度增加。2005年第三季度商品房新開工面積接近150萬平方米，前三個季度商品房新開工面積累計超過了330萬平方米，比2004年同期增長了79.95%。2005年前三個季度的新開工商品房面積總量已超過2004年全年的商品房新開工總量（290萬平方米），接近2003年全年商品房新開工總量（350萬平方米），並且這部分新開工的商品房大部分集中在廈門島內區域。據瞭解，第四季度廈門商品房新開工面積超過140萬平方米，因此2005年廈門商品房新開工面積累計超過了470萬平方米。
從2005年廈門土地市場出讓地塊看，公開出讓的經營性土地出讓數量為近三年來最大值，今後商品房供應充足。2005年廈門經營性土地實際推出量為：149萬平方米的土地面積，303萬平方米建築面積。《廈門市國有土地使用權有償出讓合同》對成交土地的開工時間和竣工時間都做出了詳細的要求，對拖延開工時間和竣工時間的開發商也有嚴厲的處罰要求。從《廈門市國有土地使用權有償出讓合同》內容來看，2005年12月獲取的土地新開工時間最晚的主體動工時間在2006年12月8日以前動工，最早的主體動工時間為2005年4月；竣工要求時間最早為2007年9月，最晚為2008年12月。 另外，廈門區域內還有大量歷史遺留商品房開發用地近期內需要動工建設。2005年初的統計資料顯示，這部分商品房用地土地面積大約300萬平方米，建設面積約600萬平方米，並且這部分歷史遺留商品房用地絕大部分集中在廈門島內。按政府公佈的處理商品房歷史遺留用地要求，這部分土地必須在2005年、2006年兩年的時間內建築主體動工建設，否則將會被政府無償收回。 因此，可以預計，2006年廈門全年商品房項目新開工面積將會在400～600萬平方米之間，極有可能超過500萬平方米。在當前市場交易量開始明顯減少的情況下，2006、2007年廈門市商品房供應量遠遠超過廈門市實際需求量，宏觀調控下的廈門商品房市場將面臨一次考驗。
需求因素
下面一組資料是2005年4、5月國家實施房地產宏觀調控政策後廈門區域房地產市場交易量情況：2005年廈門1～9月份商品房銷售面積為231萬平方米，成交量比去年同期下降了21.09%；第三季度商品房銷售面積為62.29萬平方米，成交量比去年同期下降了38.23%；第四季度廈門商品房銷售面積為90.94萬平方米，與2004年同期相比，下降了11.52%。 2005年上半年國家對房地產行業實行宏觀調控過後，廈門房地產市場觀望氣氛濃厚，成交量大幅度下降。10月廈門房地產市場商品房成交量出現上升現象，11、12月房地產市場成交量延續了10月的行情。但是根據當前廈門房地產市場發展特徵和市場客戶需求觀察分析，各種跡象均顯示出這種成交放量趨勢不會持續太長時間：
1、近期成交客戶大多數是屬於被動需求。這些客戶購買商品房的目的絕大多數是自用，並且是短期內（1～2）年內必須提供住所，如即將結婚、遷移廈門定居等。從廈門各售樓處瞭解到，第四季度客戶的訪問量驟增，而實際成交比例較低，成交客戶大部分是對市場關注時間較長，對當前市場價格已經不是敏感的客戶。大部分訪問客戶還是處於只看不買的階段，繼續保持觀望態度。
2、項目近期集中開盤銷售，市場成交量放大了實際需求量，開盤專案的結構導致交易價格較平穩。從9月底至11月中旬的50天內，廈門商品房開盤數量超過了30個，平均每兩天就有一個以上專案開盤銷售，而且大多數專案集中在島內。2005年第四季度商品房預售批准總量為150.63萬平方米，比上一季度上升近3倍，為全年最大量，其中島內占供應總量的78.50%，島內的供應量又主要集中在思明區，供應量為88.48萬平方米，占總量的58.74%。在廈門年銷售量300萬平方米左右的市場裏，這個數量是相當可觀的。同時，每一個專案在開盤前期都積累了一定的客戶資源，經過近5個月的等待，集中在第四季度成交，並且上市的大多數是廈門島內樓盤，那麼第四季度房地產成交量提高、交易價格堅挺是再正常不過的現象，因此，這並不能表示廈門房地產市場出現了“回暖”跡象。況且，第四季度廈門商品房成交量也才90萬平方米左右，市場比預想中的還要“糟糕”。
3、目前，市場主要需求的戶型面積以110～130平方米為主，島內150平方米的面積政策限制已將部分市場需求提前釋放。根據10月、11月成交資料：成交戶型以110～130平方米和80～100平方米面積為主。由於廈門市在2004年7月頒佈了一項法規：廈門島內住宅原則上不再規劃150平方米以下的戶型。而當前市場上60%的在售專案土地規劃設計審批時間是2004年7月以前，因此戶型面積不受150平方米限制，專案絕大多數都設計了大量的中小戶型。這讓今後要買中小戶型的客戶提前實施購買計畫。這一點從市場成交資料中可以明顯反映出來：大部分新開盤項目初期成交量較為理想的，其樓盤戶型面積都不受150平方米限制。
4、廈門房地產市場成交量將會逐漸向一個市場平衡的常量基數轉變。隨著近幾年房地產金融政策和住房制度改革產生的市場需求轉軌效應逐漸淡化，本地居民換房置業高峰期已過，廈門房地產需求市場逐漸成熟，市場消費者趨於理性，而在新一輪置業高峰還未到來，物業稅近五年內就會實施的預期將部分居民購房時間延後等因素的作用，廈門房地產住宅市場成交量近期內將會出現明顯減少的趨勢，最終向一個市場平衡常量基數逐漸調整。
市場價格
2005年廈門房地產價格整體保持上漲趨勢，但是廈門各區價格已經明顯呈現出上漲乏力的跡象，價格上升趨勢缺少實質性需求支撐。
1、近期大多數專案開盤價格明顯低於開發商最初的預期。目前，廈門房地產市場景氣已經不能和一年前相提並論，經過半年多的觀望期，雖然第四季度廈門房地產市場交易量出現止跌回升的現象，但是需求市場觀望氣氛依然濃厚，所有跡象顯示交易量上升趨勢不會持續太長。房地產宏觀調控政策實施後，市場交易量大幅度下降，開發商所面臨的壓力更大，特別是資金方面的壓力，如銀行貸款、工程款支付等。降低部分商品房交易價格換取專案成交量的提升，加快資金回籠和現金流速度成了大多數開發商減輕資金壓力最有效的辦法。
2、當前廈門商品房均價在5500～6500元/平方米之間，這一價格水準已經高出了廈門居民實際收入水準。但是由於廈門對周邊區域的輻射作用，樓盤對周邊區域中高端客戶有一定的吸引力，因此廈門當前房價水準不能僅用廈門區域本地居民的可支配收入水準來衡量。關注的重點在於房價水準偏離當地居民收入水準的程度，外地居民在廈門區域購房比例是否合理，如果市場價格相對均衡點出現較大的偏離，那麼當市場客觀環境發生變化時市場價格最終還是會選擇向市場均衡點靠近的。
3、廈門商品房住宅價格近期不可能出現大幅度的波動，也就是說商品房價格“大漲”和“大跌”現象出現的幾率很小。就當前廈門房地產市場實際情況分析，也缺乏出現這種現象的基本邏輯和條件。近幾年廈門商品房價格上漲主要還是由於真實居住需求、合理的投資需求和供需不平衡之間的矛盾造成的，並不存在明顯的“泡沫”現象。但當市場需求供應結構發生明顯變化甚至轉向時，市場價格就會出現波動。今後，廈門商品房需求市場和供應市場將會逐漸出現此消彼長的調整過程，雖然在調整過程中價格不會出現大幅度的波動，但是部分樓盤市場價格會不斷地加大價格優惠力度，以“陰跌”“暗跌”等形式來提高市場成交量是不可避免的，市場交易實際價格也會不斷向下小幅度探底。
4、2006年第二、三季度廈門開發商迫於來自市場方面的壓力，將會選擇向下調整銷售價格的形式來提升開盤項目後期的成交量。2005年廈門開盤銷售的房地產項目從近期市場觀察的結果來看，只有個別住宅性價比高並且戶型面積不受150平方米限的項目成交量達到70%，大多數開盤項目成交量並不理想，項目成交比例在30%～50%左右。經過10、11月份成交量短期上升後，市場成交量會轉頭繼續向一個市場平衡的常量基數調整。2005年廈門房價保持上漲的一個重要原因是全年市場供應量不是太大。2006年廈門商品房供應量會大幅度增加，2005年下半年開盤的樓盤將會同時面臨著項目成交比例提高遭遇“瓶頸”因素和2006年新盤即將上市的雙重壓力影響，開發商增加銷售價格的優惠比例是提高項目成交比例、加快資金回籠最有效的方式之一。
5、今後的房地產住宅客戶需求逐漸從中高端市場走向大眾化，住宅均價也將會與居民收入水準相匹配。廈門房地產市場發展還並不成熟，處於市場發展的轉型時期。目前進入商品房市場的購買群體還是中高端收入的居民，大多數中低收入群體還沒有購買商品房的實際能力，部分本地購房客戶群是通過舊房升值後的財富來支付新房的房款，本身卻還沒有實際的購房能力。通過調查研究分析，廈門70%的中高檔住宅是由20%的高收入人群購買的，這也就可以很好解釋為什麼廈門商品房“住宅市場房價收入比如此之高”和“房價水準卻如此堅挺”能夠同時存在。但是隨著居民收入水準的提高，收入水準逐漸追上房價水準，商品房客戶需求會逐漸從中高端市場走向大眾化消費。
競爭趨勢
2006年對廈門房地產企業來說，專案之間的競爭將會更加激烈，不僅僅是在2006年新售樓盤之間，競爭還在2005年的“滯銷”樓盤和2006年的新盤之間展開。
1、在2004年、2005年高價拿地的房地產企業很難將土地的剛性成本輕鬆地轉移到銷售價格中去。2005年廈門推出的經營性土地量是近幾年來最大的，從目前成交市場價格來看，廈門島內住宅項目土地的樓面地價普遍在3300元/平方米以上，繁華中心地段樓面地價甚至達到4900元/平方米。在整體需求市場低迷、成交量萎縮、島內住宅戶型面積受150平方米限制的情況下，降低置業門檻、擴大交易量的最有效的方法就是降低銷售定價，減少獲利空間。
2、廈門傳統的行銷模式需要發生轉變。廈門房地產行銷方式受臺灣傳統的行銷模式影響較大，這種行銷模式主要是通過一些新的概念來吸引客戶，對於剛起步的房地產市場初期效用較大，但是對於理性、成熟的市場效用則十分有限。2006年廈門房地產市場中消費者將逐漸趨於理性，偏向選擇一些性價比高的商品房。如何在保證投資利潤的條件下，利用新的行銷方式提高銷售專案的成交量和提升樓盤成交比例是需要廈門開發商不斷去平衡和調整的過程，畢竟前兩、三年專案“火爆熱銷”的局面已難再現。
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