據專家分析，房地產業週期波動大概為4-6年，即每4-6年為一個發展階段。我國房地產週期波動的前一個波峰是1993年，後一個波峰是1998年，再後一個波峰是2003年。按照4-6年一個週期，下一個波峰應當是2008年左右。那麼在新一輪(2003-2008年)房地產業週期波動過程，汕頭的房地產如何平穩渡過繁榮—衰緩—復蘇—再到繁榮的週期波峰，是市委市政府所關注和我們所應思考及應對的戰略課題。

 

房地產業是國民經濟的重要支柱產業，我國房地產業現處於產業恢復期，又處於宏觀經濟高速成長期。房地產業的發展與國民經濟發展水乳交融、休戚相關。從新一輪經濟增長資料分析，2003年、2004年我國國內生產總值增長率分別為9.1%、9.5%，房地產投資增長率分別為29.7%、28.1%，商品房銷售額增長率分別為34.1%、30%。2005年我國國民經濟增長率預期為9%，2005年1-8月份房地產投資增長率為22.3%，同比回落6.5個百分點，1-8月份全國40個城市中有17個城市的商品住房預售成交量同比下降。初見端倪，在新一輪房地產週期中，國家的宏觀調控已取得成效，繁榮期進入平穩調整期。

 

房地產業的發展不能嚴重偏離國民經濟的軌道，2003年以來房地產投資規模增長連續每年超過20個百分點，已嚴重超越國民經濟增長速率和國民收入的增長幅度，這是市場的預警信號，即“亮紅燈”。政府絕不會坐視不管，必然採取行政、經濟、法律的調控措施，這是國家宏觀調控和市場經濟運行理性、成熟、預見的體現。1993年—1998年房地產市場的持續虛高，產生的高燒“後遺症”至今仍體驗尤新。

 

汕頭新一輪的樓市，正處於平穩、繁榮的恢復增長期，這得益於市委、市政府增強汕頭經濟，特別是工業經濟全面發展的策略和決心。2003年以來，適逢行政區域調整，汕頭新一屆領導班子以獨具遠見的魅力，強抓工業強市、商貿活市、法制治市、文化繁市，推進城市化的進展。汕頭迎來人心回暖，經濟復蘇，社會經濟發展緊跟全國、全省步伐，步入健康發展軌道。

 

2004年全市工業總產值首次跨進1000億大關。今年上半年，全市生產總值增長10.5%，高於全國的增長速度。工業經濟增長13.4%，房地產開發投資9.89億元，增長34.6%，中心城區人均可支配收入5735元，增長7%。房地產開發投資與經濟增長處於持續增長期。今年1-8月份，中心城區批准新入市預售的商品 樓盤24個，銷售面積48萬m2，而同期房市銷售情況為：一手預售房57.85萬m2，成交額13.55億元，一手現房銷售18.3萬m2，成交額4.03億元，累計一手房銷售面積76.15萬m2，成交額17.58億元，占1-8月份中心城區房地產銷售總額25.31億元的69.5%(同期二手房成交額7.73億元，占30.5%)。可見，今年以來，商品房一手銷售面積、成交量仍遠遠大於同時新入市樓盤房產，商品房供求趨於平衡，房價基本穩定，房地產市場整體運行良好，房價“虛高”症狀未顯現。

 

新一輪的汕頭樓市，經歷了從粗放需求型到環境配套型，到現今的“以人為本，注重居住文化”的環境舒適型，新開發樓盤的推出，精彩紛呈，反映良好，為城市建設增添亮麗的風采。筆者認為，是宏觀經濟面的回暖，政府的產業扶持，市場的轉型和汕頭房地產同仁經營的獨具匠心，抓住機遇，搶佔商機，為汕頭樓市在新一輪的質躍奠定了基礎。汕頭樓市正朝著資源節約、環境配套、文化融合的新層次提升、發展。今年1-8月份，汕頭中心城區商品房銷售平均價為2232.8元/m2，遠低於同期全省平均房價3759.76元/m2的水準。房價的構成三要素為建安成本+配套、稅費與利潤+土地價格，隨著建安成本、配套投入和土地價格的持續升高，汕頭樓市的房價呈上升趨勢勢在必然。

 

正是在這樣的市場看好，同比房價低的市場推動下，汕頭樓市正醞釀著新一輪的湧動和熱望，土地資源的競爭超越以往的承受程度，成本的加大，利潤的微調，品牌的爭搶，汕頭房地產市場的競爭和較量比以往任何時候有過之而無不及。