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來源:海峽都市報 市區供地別墅占七成 官方資料顯示，1～12月份全市土地招、拍、掛供應面積244.68萬m2，比增174.36%； 交易金額34.5億元，比增97.03%；土地平均交易價格94.01萬元/畝，同比下降37.12%。主要原因是２００５年來別墅用地土地供應量占很大比例，這部分土地價格較低，整體拉低了地價，如泉州市區拍賣的2005-01號地塊399畝，價格76.93萬元/畝，2005-02號地塊820.78畝，價格75.17萬元/畝，這兩宗土地面積占了泉州市區總供應量的71.55%。從土地招、拍、掛情況看，地價一路攀升，1～4季度全市平均地價依次是47.48萬元/畝、72萬元/畝、80.5萬元/畝、114.9萬元/畝。泉州中心市區最高地價高達564.5萬元/畝。 上述資料表明，開發商對後市的房地產開發市場看漲，對土地的需求很是強勁，導致土地競爭日益激烈，價格大幅上揚。 首先，土地供應量少。泉州市區2004年至2005年招、拍、掛總共供應土地1915.77畝，扣除兩宗別墅用地1219.78畝，商品住房只有695.99畝，只占土地總供應量的36.33%，從源頭上就已造成商品房供應結構不合理的局面。其次，土地供應規模小。土地零散供應，不僅造成土地資源開發的浪費，更影響到房地產業的規模化、品牌化發展。土地拍賣助長了房價增長過快。1～4季度全市平均地價依次是47.48萬元/畝、72萬元/畝、80.5萬元/畝、114.9萬元/畝。石獅市中心一宗土地拍出價格高達每畝1200多萬元。地價的快速攀升導致的高開發成本最終必然傳導到房價上，不利房價的穩定。 記者視點 嚴格控制別墅用地的供應，是國家近年來的一貫政策。然而2005年，泉州市區的別墅用地供應量卻占到泉州市區土地總供應量的7成以上。 2004年到2005年，泉州市區商品住房用地只占土地總供應量的36.33%，這個數字被認為是很少的。商品住房用地的供應少了，這在一定程度上將造成商品住房的緊缺，容易造成供不應求的局面，對房價的上漲也起到了推波助瀾的作用。 商品住房用地供應少，地價自然越拍越高，2005年泉州中心市區最高地價高達每畝564.5萬元，實際上，這個記錄已經被刷新。在今年1月6日的土地拍賣中，新誕生的地王已達到每畝646萬元。於是，地價和房價互相追逐。 房價增長過快 ２００５年1～12月份全市商品房累計銷售226.76萬m2，銷售金額72.24億元，商品房平均銷售價格3440元/m2；其中商品住宅累計銷售面積188.91萬m2，銷售金額52.8億元，住宅平均銷售價格2572元/ m2。1～12月份泉州市區商品房累計銷售95.99萬m2，銷售金額42.45億元，商品房平均銷售價格4422元/ m2；其中商品住宅累計銷售面積71.01萬m2，銷售金額23.53億元，住宅平均銷售價格3313元/m2（扣除別墅）。1～10月商品住宅的銷售價格格局較為穩定，6月份起，房價略呈下降態勢。進入第四季度，至11月份起，房價回升。出現這樣的格局，主要原因是前10個月受宏觀新政影響，市場進入觀望期，在這樣的情況下，房價不會有大的波動，趨於穩定，但第四季度樓市回暖，急劇膨脹的市場需求迅速拉動房價的回升。 總體看，今年受宏觀調控新政影響，房地產銷售市場較為“平淡”，無法延續去年的旺盛局勢，商品房銷售量與去年持平，商品住宅銷售量略有下降。1～12月份全市商品房銷售備案面積226.76萬m2，比增0.30%（2004年比增101.15%）；商品住宅銷售備案面積188.91萬m2，同比下降6.64%。從月份銷售備案走勢看，新政開始實施後，市場銷售反應敏感，6月份商品房銷售17.14萬m2，比5月份下降43.00%。從6月份開始，全市商品房銷售較為平穩，至11月份起，銷售量明顯上升，11月份銷售23.11萬m2，比10月份增長53.96%，12月份銷售30.4萬m2，比11月份又增長31.54%，購房需求再度旺盛。今年房價增長主要是市場供需矛盾凸顯，由於泉州民營經濟發達，居民收入水準提高、有效需求和被動需求增大等因素影響，同時，土地拍賣價格攀升轉嫁在房價上，使全市商品住宅平均價格達2572元/m2，比增38.09%，比城鎮居民人均可支配收入增長速度11.7%高出26.39個百分點。房價增長與居民收入比不合理，不利於中低收入群體的有效住房需求。 記者視點 2005年，泉州中心市區推出的新盤少得可憐，而想買房的人卻很多。在供遠遠小於需的情況下，樓盤的銷售卻不溫不火。其中，最大的原因是，目前泉州中心市區新盤的價格已經讓大多數人無法承受。從資料上顯示，泉州市區的住宅均價3313元/平方米，如果把中心市區的房價單列出來的話，均價則已經突破4500元/平方米。目前的房價已經過高，不過，對於開發商而言，似乎沒有降價的念頭，畢竟新拍的地價已經擺在那裏。既然這樣的價格很多人都買不起，開發商的想法是，那就賣給有錢人吧。從2006年中心市區要推出的樓盤來看，豪宅將是樓市的主流。 80～120 戶型僅占1成多 80m2以下、80～100m2及100～120m2三個面積戶型段的住房占銷售總量的比例只有29.88%，小戶型住房偏少。面積在120～150平方米段的中套戶型銷售量占市場銷售總量的32.61%，成為最暢銷的主力戶型；180m2段的大套型占的比例為25.59%，居其次。180m2以上的住房大多是複式住宅或是別墅等高檔次的商品住房，銷售量占了銷售總量的四分之一多，這主要是中心市區可供開發用地少。加上強勁的市場購買力和對高檔住宅旺盛的市場需求量，成為開發商測算銷售策略的主觀意識。 今年泉州市區批准預售的商品房中，80m2、80～100m2、100～120m2等三個面積戶型段的住房占的比例只有29.88%，而單純別墅住宅開發就占了近三分之一，另外一些高檔公寓還搭配建設別墅戶型，並根據消費者經濟實力的不同，將產品分為聯排、雙排、獨棟三類。 從土地供應情況看，市區2005年供應的別墅土地達到1219.78畝，占總供應量的63.67%。高檔住宅的大力開發將導致市場供給與需求的脫節。至12月份，商品房空置面積達到79.17萬平方米，同比增長50.2%，比9月份上升了28個百分點，比6月份上升了59個百分點。 記者視點 房價不高的情況下，開發大戶型，對於大多數人來說，還是承受得起，不過目前的房價已經４０００多元以上。房價上漲了，原先買得起大戶型的錢，現在只夠買中小戶型。但是目前這一部分的戶型最少。 2005年7月8日，泉州市區舉行新政後的首次土地拍賣，拍賣推出了5塊限定為“中低價位、中小套型普通商品住房”的用地，只成交了兩塊，其餘的“流拍”。“流拍”的3塊地地處偏遠，周邊沒有起碼的配套，短時間內難以開發，只能用於儲備。到目前為止，多數開發商還只對大戶型、豪宅感興趣。 周邊房多，市區房少 2005年全市批准上市的商品房預售面積289.03萬m2，其中住宅批准上市230.74萬m2。依據商品房備案資料，全市商品房銷售面積226.76萬m2，其中住宅銷售面積188.91萬m2。從上述資料看，商品房批准預售面積比備案預售面積多出62.27萬m2，住宅多出41.83萬m2，供應量大於需求量，商品房供求比為127∶100，商品住房供求比為122∶100，供求關係基本合理（據專家測算，合理的供求關係在115～120%區間）。這也是自2003年以來所沒有過的供求關係。1～12月泉州市區普通商品住房銷售面積71.01萬m2，同比下降29.34%，占商品住房銷售總量的73.98%，普通住房仍是市場銷售的主流產品。 記者視點 從資料來看，已經批准預售的住宅還有四十多萬平方米未售，供求關係似乎合理。 市區二手房翻番 據備案資料，1～12月份全市存量房累計交易面積116.76萬m2，交易金額20.19億元，平均交易價格1730元/m2，分別比增15.70%、97.50%、70.78%。存量住宅交易面積99.95萬m2、交易金額16.52億元、平均交易價格1653元/m2,分別比增2.68%、74.31%、69.88%。 泉州中心市區存量房交易面積及金額均有較大增長。1～12月份存量房轉讓6524宗，比增95.80%；交易面積60.76萬m2，比增52.97%；交易金額14.86億元，比增85.11%；其中住宅交易面積45.08萬m2，比增38.49%；交易金額11.03億元，比增79.51%。 6月1日，泉州市區對產權辦完未滿2年進行交易的商品房開始徵收營業稅，市場反應敏感，交易量明顯減少，7月份泉州市區存量房交易783件，8月份664件，9月份583件。7～9月份存量住宅交易面積依次是5.11萬m2、4.74萬m2、3.66萬m2。9月1日起，“非普通住宅不能減免契稅”政策開始實施，市場持幣觀望氛圍加劇，10月份的存量住宅成交量又急劇減少，只有1.98萬m2。但是強勁的存量住宅市場需求終究讓購房者走出觀望，11、12月份交易量又開始恢復性增長，成交量分別為3.95萬m2、4.68萬m2。 存量住房均價也從第4季度打破平穩格局，價格上升，原因一是商品住房市場價格上揚拉動二手住房價格；二是稅收新政實施後，售房人將稅費轉嫁給購房者承擔，一定程度上也推動二手住房價格的上漲。 記者視點 “5•11”房產新政後，市場上有這樣的一種聲音：開發商和購房者將進行一場博弈，一個希望房價漲，一個希望房價跌。從資料上顯示，2005年，中心市區的二手房交易量大幅增長。這說明，越來越多的購房者已經對一手房“愛你不容易”，只能轉買價格更低的二手房。博弈的一方已經開始“博不起”：越多的人購買二手房。這樣一來，將導致一手房的購房群體進一步減少。但是，開發商卻依然繼續漲價，看好大戶型、豪宅。這也許是近來房價雖然還在漲、銷售卻已經不那麼火爆的原因之一。 |