香港房地產概況

來源:《2005香港經濟年鑒》

【概述】 二次世界大戰後幾十年來 , 香港政治局勢相對穩定、經濟不斷增長，促使房地產業也有較大發展。

70 年代,由於香港人口不斷增加，加上製造業及商業蓬勃,社會對住宅樓宇、商業樓宇、廠房、貨倉等需求增加 , 房地產商的經營逐步擴大 , 房地 產業的規模也不斷膨脹。

80 年代以來 , 香港房地產業波動較大 , 在 1981 至 1982 年出現了罕見房地產熱潮 , 地價、樓價屢創高峰。 但 1982 年第四季開始出現調整 , 地產業陷於低潮 , 不少地產公司停業 。 至 1984 年 9 月 , 中英簽訂聯合聲明 , 房地產業才恢復起色 , 並 由 1985 年起漸入佳境。雖然 1987 年10月股災及1989年的“六四 " 風波 , 對地產業產生不良的影響 , 但為時短暫，地產業又再進入高潮。

踏入90年代 , 房地產業已成為香港經濟重要支柱之一。1993 年整體地產市道十分興旺 , 各類 樓宇市場均有良好的表現 , 其中以住宅價格的升幅 最大 。 多年表現欠佳的工業樓宇價格亦有反彈。

1994 年樓價更創高峰 , 1995 年進入調整期 , 1996 年樓市表現良好 , 扭轉 1995 年的弱勢 , 回復至1994 年高峰期的價格水準 。 1997 年樓市反復不 定 , 大起大落。 1998 年首 10 個月，本港樓市出現 了插水式的下跌 , 踏入 10 月之後 , 疲弱不堪的樓 市才反彈回升 。 1999 年及 2000 年樓市反復不定，時好時壞。

2001年樓市比2000年陽旺 , 年內兩度出現小陽春，惟樓市仍未見底。 2002年及2003 年仍隨香港經濟起伏波動。

【營業情況】 2004 年樓市正式進入復蘇的軌道。一年來利好地產消息浪接浪，賣地成績理想 , 一、二手樓盤交投暢旺，豪宅造價屢創新高，成為樓市看悄的強心針。

政府土地註冊處發表的數位顯示,2004年樓市升勢淩厲，全年買賣宗數共錄得逾12.348 萬宗，較 2003年上升約41%，而金額方面，全年就錄得3,517億元,較2003年上升約86%,兩者均創1997年後的新高。

根據中量聯行資料顯示, 2004年全年中小型住宅樓價上升了35.3% ,豪宅價格升幅更達 62.2%,而個別豪宅造價更重越 97 年高峰水準。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示, 2004 年樓市全面復蘇,令宗數得以創1997年後新高,其中二於物業交投尤為突出,平均每月6,389宗,反映二於市場全面復蘇。

2004年香港樓市氣氛向好,交投暢旺，導致貨尾存量在年內不斷減少,影響樓市多年的貨尾問題從而得到舒緩。貨尾回落的另一個原因,是 2004 年發展商的售樓策略已改為惜售 , 因此2004年全年推售單位量為17,028 個,較2003年全年22 ,265個減少 23.5%,在全新盤源減少下,部份買家轉購新盤貨尾。

資料顯示,以地區劃分,年內累積貨尾跌幅最多的地區是新界區, 由 2003 年底 8,720 個大幅下降至 2004 年底 3,872 個，跌幅 55.6% ,主因是 2004 年該區推盤量大滅。新界區 2004 年推盤量錄得 8,501個,雖然仍屬各區之冠,但較 2003年15,201個巳大幅減少 44.1%,令該區成為貨尾量回落幅度最大的地區。

市區方面 ,2004 年新盤焦點集中在港島區 ,如薄扶林貝沙灣及西灣；可嘉亨灣等 , 因此港島區推盤量不跌反升, 較 2003 年增加 33% 。而九龍區推盤量亦見上升 12.7% , 主要項目為九龍站君臨天下、長沙灣宇晴軒及碧海藍天等。由於該批新盤銷情理想,大量單位已被市場消化 , 因此不但未有令市區 累積貨尾有上升壓力 , 相反更令數字進一步回落 。

據資料顯示,九龍區累積貨尾由 2003 年底 5,397 個減至 2004 年底 2,788個,下跌 48.3% 。港島區跌幅最小, 約 10.3% , 由 2,545 個回落至 2,284 個。

戴德量行研究顧問部董事陶汝鴻說，在賣地等利好因素刺激下, 2004 年一二手住宅交投丁財兩旺。年內港府先後進行了三次土地拍賣 , 並成功以高價售出 5 幅地皮 , 發展商投地態度積極,為庫房帶來逾 180 億港元收入,較原先所定的 120億元賣 地收益目標，可謂超額完成。其中天光道地皮拍賣反應最為熱烈及囑目, 最終以 94.2 億港元的歷來第二高價由長實投得,平均每平方呎樓面地價 5,477 港元，較底價高出近九成，較當時同區樓價更出現 糧價，被認為“麵粉貴過麵包”, 反映發展商看好未來樓市。此外，長實亦於5月份以 20.9 億港元投得馬鞍山地皮。新地在10月以 47 億港元奪新蒲崗地皮 9 嘉華國際在5月底以 8.65 億港元投得銅鑼灣山路地皮 , 華懋則於6月中以 10.1 億投得九龍城地皮。

【新動向】 仲量聯行預期 , 2005 年本港樓市將承接 2004 年向好的勢頭, 中小型住宅及豪宅 價格上升 15－20% ；寫字樓租金升幅約 30－35% , 價格升幅為 20－25% ；商鋪租金升幅 10－15% , 價格升幅為 15－20% 。

其他測量師行亦看好明年樓市 , 戴德梁行認為, 2005 年樓市仍有上升空間 , 樓價有望再升 30－35% 。世邦魏理仕則指 , 鑒於整體物業市場的租金及售價已經上漲 , 預期 2005 年整體物業市場 將平穩健康 9 估計中小型住宅及豪宅價格將上升 10% , 甲級寫宇樓租金及售價升 20% , 商鋪售價 及租金分別升 20－25% 及 10－15% 。

一眾發展商巨擎均維持對 2005 年樓市樂觀的看法 , 新地主席郭炳湘、恒地主席李兆基及新世界發展主席鄭裕彤在不同場合曾表示 , 市場信心好轉，預料樓市可繼續向好 , 且有合理溫和升幅 , 當中鄭裕彤估計明年樓價可升一成 。

香港金管局在 2005 年第一期季報指出,儘管自 2003 年夏季開始樓價大幅回升，香港樓市形成 泡沫的風險仍然偏低,但近期確認人交易數目增加,而且市場環境可能會迅速變化 , 所以須密切注 視市場發展 。 金管局又指出 , 確認人交易是指有關物業在原有買賣的交易完成前,已被轉售給二於買家，所以確認人可能是刻意圖短利的炒家。

又據資料顯示 , 截至 2005 年 9 月 15 日 , 香港二於私人住宅買賣合約登記總值合共 1,607 億元 , 剛好衝破 2004 年全年錄得的 1,603.5 億元水準 , 並 刷出自 1997 年之後近 8 年的另一高峰。 2005 年二手住宅於 9 個月之內突破 2004 年全年數位 , 顯示 2005 年住宅呎價進一步攀升 , 加上 2005 年多個豪宅新盤開售帶動整體二手豪宅市場 , 令總值數位升勢顯著。

除此之外 , 2005 年首 9 個月的二於私人住宅登 記總值 , 較 2003 年全年僅 610.7 億元的低位大幅增長 1.6 倍 , 但仍較 1997 年全年的 5,280.1 億元相差接 近 70% , 反映現時住宅市道距離泡沫化仍然很遠。